영원한 상권은 없다…급변하는 흐름을 읽어라

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육재복의 “투자 빌딩, 이렇게 찾아야 한다”

유동인구·소비패턴·연계상권 등 나무 대신 숲을 보는 능력 길러야

육재복 필진페이지 + 입력 2018-04-01 18:41:50

우리는 여러 가지 상권을 접하게 된다. 먹자·유흥·골목·학원·대학가·오피스 등 상권 앞에는 다양한 이름이 붙는다. 시간이 지남에 따라 낙후되는 상권도 있고 점차 좋아지는 상권도 있다. 이는 소비자들의 소비욕구가 계속 변화를 하기 때문이다. 이를 상권 트렌드라고 부른다.

상권은 소비자가 찾아오게 만들어야 한다. 이를 따라가지 못하는 상권은 점차 낙후 될 수밖에 없다. 부동산에 투자를 할 때에 상권에 흐름을 보는 것이 가장 중요한 이유다.

흐름을 파악하기 위해서는 유동인구를 봐야 한다. 일주일 내내, 4계절 내내 유동인구가 많은 상권은 그렇게 많지 않다. 예를 들어 오피스상권은 평일에는 유동인구가 많지만 주말에 유동인구가 없다. 또한 대학가상권 같은 경우는 방학 때에는 유동인구가 없다.

유동인구가 없다는 것은 소비인구가 없다는 것이다. 이는 임차인이 장사를 못한다는 이야기가 된다. 임차인이 장사를 못해서 매출이 없으면 임대료에 타격을 받으며 그러한 상권은 임대료수준이 낮을 수밖에 없다.

소비인구 패턴도 봐야 한다. 그 상권에 소비인구는 어떠한 것을 소비하며 그 금액은 어느 정도 되는 지를 파악해야 현재 그 상권의 수준을 알 수 있다. 여기서 임대료는 건물가격에 상당한 영향을 미친다. 임대료를 많이 받아야 높은 수익률을 얻을 수 있고 건물가격이 오르기 때문이다.

두 번째로 살펴보아야 할 것은 어떠한 상품들을 판매를 하느냐다. 요즘 트렌드는 걸으면서 즐길 수 있는 상품들이 인기가 많다. 한마디로 스트리트상권이다. 한곳에 머물러서 소비를 하기 보다는 계속 이동하고 구경하면서 소비하는 것이다.

대표적인 곳으로는 연남동, 망원동, 경리단길, 서울숲 등이 있다. 이 상권들은 가볍게 먹을 수 있는 것들이 주를 이루는 상품들을 판매를 한다. 소주보다는 맥주, 과한 음식보다는 간단히 먹을 수 있는 음식, 손에 가지고 다니면서 사용할 수 있는 상품 등이 있다. 이렇게 상권에 맞게 상품을 판매하는 것이 그 상권을 오래 지속하는 방법이다.

세 번째는 주변에 같이 어울릴 수 있는 상권이 있는 지를 파악을 하는 것이다. 예를 들어 연남동상권 같은 경우 주변에 연계할 수 있는 상권들이 풍부하다. 연희동, 홍대, 합정동 등 같이 어울려서 연계될 수 있는 상권들이 있다.

주의해야 되는 것은 상권연계가 아니라 상권이 흡수될 수 있는 경우도 생각해봐야 한다. 주변에 새롭게 주목 받고 있는 상권이 생긴다면 어떠한 형태를 갖춘 상권인지 파악을 해야 된다.

예를 들어 먹자상권이 현재 형성이 되어있는데 주변에 다른 먹자상권이 생긴다면 현재 소비인구를 새로운 상권에 빼앗길 수밖에 없다. 이처럼 주변에 상권이 생기는 것은 기존 상권에 장점일수도 단점이 될 수도 있다.

부동산에 투자를 할 때 많은 것을 고민하고 투자를 해야 한다. 내가 투자할 건물에 현재 가치도 중요하지만 부동산은 미래를 보고 투자를 하는 것이다. 나무만 보지 말고 숲을 보는 안목을 키우는 것이 성공적인 빌딩 투자의 지름길이다.

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