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일레븐건설은 용산에 남은 금싸라기 땅 ‘유엔사 부지’를 매입한 것으로 유명하다. 일레븐건설의 대표도 서울 한복판 거주환경이 우수한 곳에서 거주하고 있는 것으로 나타났다.
부동산 업계 등과 대법원 등기부등본에 따르면 일레븐건설 엄성용 대표는 서초구 방배동 소재 고급빌라 한 호실을 소유하고 있다. 공급면적 355.09㎡(약 107.41평)·전용면적 237.79㎡(약 71.93평) 규모다.
고급 빌라·아파트 전문가 이관규 서울하우스 대표는 “이 빌라는 유명 건축가 승효상이 건축설계에 참여했다”며 “외부에서 내부가 보이지 않아 세대 간 간섭이 적어 거주자들의 만족도가 높은 편이다”고 말했다.
그러면서 “세대 수가 많지 않아 거래량이 드문 편이며 가장 최근에 거래된 내역은 2023년 12월 전용면적 189.59㎡가 27억5000만 원에 거래됐다”며 “엄 대표는 지난해 거래된 호실보다 면적이 넓기 때문에 이 호실의 현재 가격은 30억 원 중·후반대로 예상된다”고 설명했다.
이 빌라는 지상 4층·총 6가구 규모로 2008년 6월 준공됐다. 주변에 고급빌라와 주택 단지가 밀집돼 있어 치안이 우수한 편이다.
교통편의 경우 방배로와 사평대로가 인접해 있으며 강변북로와 경부고속도로의 접근도 용이하다. 또한 서울 어디로든 이동이 용이하고 도보 5분거리에 다양한 버스노선이 있어 우수한 교통 환경을 자랑한다.
주위에는 방배동 카페골목·서리풀공원·몽마르뜨공원 등이 있어 산책과 휴식을 즐길 수 있고 방배초·방배중·서문여고 등 학군이 형성돼 있다.
일레븐건설은 ‘북 세일즈 맨’ 출신 엄석오 회장이 설립한 부동산 디벨로퍼다. 경기도 용인시 수지구 상현동과 성복동 등에서 아파트 개발로 사세를 키웠다.
2017년 6월 1조552억 원을 투입해 LH(한국토지주택공사)로부터 용산구 이태원동 22-34에 있는 유엔사 용지를 매입하며 업계에서 크게 주목받았다. 이후 2023년 6월 1조3000억 원 규모의 PF를 성공적으로 마무리했다.
주관사인 메리츠증권을 포함해 신한은행·국민은행·삼성화재 등 10개 국내 금융기관이 대주로서 참여해 이 같은 자금을 조달했다. 메리츠증권은 브릿지대출 단계부터 시작해 본 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출에 2000억 원을 투자했다.
‘서울 용산 유엔(UN)군사령부 부지 복합개발사업’으로 불리는 이 프로젝트는 이태원동 유엔사부지에 일레븐건설이 시행하고 현대건설이 시공해 아파트(420가구)·오피스텔(723실)·복합시설(호텔·오피스·판매시설 등)을 개발하는 것이다.
지난해 9월에는 뉴월드개발 부회장 에이드리언 청을 만나 유엔사 부지 로즈우드 호텔 협력에 대해 논의하기도 했다.
부동산 디벨로퍼 인창개발의 류원규 대표는 GTX-A 노선의 직접적인 수혜를 입는 경기도 파주시의 한 아파트에 거주하고 있는 것으로 나타났다.
부동산 업계 등과 대법원 등기부등본에 따르면 류 대표는 파주시 목동동 소재 아파트 한 호실을 소유하고 있다. 공급면적 113.62㎡(약 34.37평)·전용면적 84.95㎡(약 25.69평) 규모다.
고급 빌라·아파트 전문가 이관규 서울하우스 대표는 “류 대표는 이 호실을 3억7000만 원·3.3㎡(1평) 당 1000만 원에 매입했다”며 “2021년에 8억7000만 원(3.3㎡당 2500만 원)에 거래돼 고점을 찍었다”고 말했다.
그러면서 “현재 같은 평형대의 매물이 6억3000만~8억5000만 원에 나와 있고 가장 최근 거래로는 2월 6억7000만 원(3.3㎡당 2000만 원)에 손바뀜된 것이 있다”며 “류 대표가 매입했을 때보다 3.3㎡당 1000만 원가량이 상승했기 때문에 총 차익은 3억 원 정도다”고 설명했다.
목동동 A부동산 관계자는 “이 아파트는 운정신도시 대장주 단지로 불리며 지역 시세를 리딩하고 있다”며 “GTX-A 개통과 스타필드 등 각종 인프라 수혜를 직접적으로 받는 아파트이기 때문에 더욱 선호도가 높다”고 밝혔다.
이 아파트는 지상 25층·총 21개동·1956가구 규모로 2018년 7월 준공됐다.
교통편의 경우 경의중앙선 야당역이 인근에 있고 GTX-A 운정역이 개통되면 접근성이 대폭 개선될 전망이다.
산내초·산내중·운정고를 도보로 다닐 수 있어 안심 통학이 가능하고 산내공원이 있어 쾌적한 여가를 즐길 수 있다.
인창개발은 부동산 디벨로퍼로 설립자는 김영철 씨다. 특수관계자로 등록된 회사가 22개사에 달하는 독특한 구조의 기업이며 회사 간 지분이 없기 때문에 계열사는 아닌 것으로 보인다. 현재 류원규 대표이사가 경영 전면에 배치돼 있다.
1999년부터 파주에서 아파트와 오피스텔을 공급했으며 2017년과 2018년 파주에서 벗어나 하남 미사 현대지식산업센터 한강미사 1·2차를 공급했다.
인창개발은 2019년 현대건설과 함께 CJ의 서울 가양동 부지(11만2587㎡)를 1조500억 원에 매입하며 크게 주목받았다.
인창개발과 현대건설은 이 부지에 지식산업센터·오피스 등을 건설할 예정이다.
인창개발은 부지를 매입하는 과정에서 브리지론으로 1조3550억 원의 토지 매입비를 조달해 매달 70억 원의 이자를 부담하고 있으며 시공을 맡은 현대건설은 해당 브리지론에 보증을 서고 있다.
인창개발은 2023년 5월24일 만기가 도래했던 3700억 원 규모의 브리지론을 차환했고 같은 해 12월 만기 한 달 앞서 1150억 원을 리파이낸싱하기 위해 외부에서 자금을 조달했다. 아울러 AB사채 등 만기를 앞둔 자금이 3000억 원이 넘는 상황이라 자금 부담이 상당한 편이다.
무엇보다 인창개발의 누적 결손금이 1064억 원·총자본 –1061억 원인 완전자본잠식 상태이며 외부 감사를 맡은 정현회계법인은 “회사의 계속기업으로서의 존속 능력에 유의적 의문을 제기할 만한 중요한 불확실성이 존재한다”는 의견을 제시한 바 있다.
여기에 현재 지식산업센터(지산)는 수요량보다 공급량이 초과된 상태이며 높은 금리 때문에 수익률도 악화되고 있다. 또한 2023년 서울 지산 거래액은 총 6000억 원(계약시점 기준)으로 2022년보다 38% 감소했다. 최고점인 2021년에 거래액(1조5000억 원)에 비하면 무려 60% 하락한 수치다. 즉 분양을 해도 완판이 쉽지 않을 것으로 예상된다는 뜻이다.
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