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지난해 10·15 부동산 대책 이후 위축됐던 서울 아파트 매매시장이 12월 들어 다시 움직이는 모습이다. 대책 직후 규제지역 확대와 토지거래허가구역(토허제) 지정으로 거래가 급감했지만, 12월 거래 신고가 빠르게 늘며 ‘관망장’이 일부 해소되는 흐름이 감지된다.
11일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 12월10일 기준 서울 아파트 12월 거래량은 3584건으로 집계됐다. 신고 기한이 이달 말까지 약 20일 남아 있음에도 이미 11월 한 달 거래량(3335건)을 넘어선 수치다. 시장에서는 이 추세가 이어질 경우 12월 최종 거래량이 최소 6000건을 웃돌 수 있다는 관측도 나온다.
서울 아파트 거래는 10·15 대책 이후 급격히 위축됐다. 서울 전역이 규제지역 및 토지거래허가구역으로 묶이면서 9월 8485건, 10월 8456건 수준이던 매매 신고 건수는 11월 3335건으로 급락했다. 그러나 12월 들어 거래 신고가 증가세로 돌아서면서 시장 분위기가 일부 전환되고 있다.
거래 회복은 토허제 확대 이후 관망하던 매수심리가 실수요자 중심으로 되살아난 결과로 풀이된다. 강력한 대출 규제에도 가격이 급락하지 않자, 중저가·소형을 중심으로 “더 늦기 전에 사자”는 수요가 움직였다는 것이다. 특히 전셋값 강세가 이어지면서 월세 부담을 피하려는 실수요층이 매입으로 선회했다는 분석도 나온다.
토허제에 따른 행정 절차가 거래 통계에 반영되는 ‘시차 효과’도 거래 증가 배경으로 꼽힌다. 토허제 적용 지역에서는 매수·매도자가 약정을 맺은 뒤 지자체 허가, 계약서 작성까지 최소 15~20일이 소요되고 거래 신고까지는 30~40일 이상 걸린다. 이 때문에 11월에 약정된 거래가 실제 계약은 12월로 넘어간 사례가 적지 않다는 설명이다.
구별로 보면 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구, 강북의 은평구를 제외한 나머지 21개 구에서 모두 12월 거래량이 11월을 웃돌았다. 노원구는 11월 230건에서 12월 들어 393건이 신고돼 약 71% 증가했고, 강동구·구로구·동작구·영등포구·관악구 등도 거래 증가 폭이 컸다. 현장에서는 “저평가 인식이 있는 강북권에서 저가 매물이 빠르게 소화되고 가격도 소폭 오르는 분위기”라는 반응이 나온다.
반면 강남3구와 용산구는 여전히 침체 국면을 벗어나지 못하고 있다. 강남구와 서초구의 12월 거래 신고는 각각 127건, 82건으로 11월의 절반에도 못 미쳤고, 송파구도 229건으로 11월(421건)을 하회했다. 규제·토허제·대출 제한이 동시에 얽힌 ‘3중 규제’ 지역 특성상 거래 복원 속도가 늦다는 평가다.
전문가들은 향후 거래 흐름이 ‘실수요 중심의 제한적 회복’에 머물 가능성을 우선 거론한다. 토허제 영향으로 전세를 끼고 매입하는 방식이 어려워진 만큼 갭투자 수요가 꺾여 있고, 중저가 중심 회복이 강남권으로 확산될지는 불확실하다는 것이다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 언론에 “대출 규제 영향으로 고가 아파트보다는 대출 부담이 적은 소형·중저가 아파트를 중심으로 거래가 회복되는 모습”이라고 진단했다.
한편, 시장 변수도 적지 않다. 올해 5월 초 일몰되는 다주택자 양도소득세 중과 유예가 부활할 경우 매물 흐름이 달라질 수 있고, 지방선거 등 정치일정과 맞물린 토허제 해제 여부도 시장을 흔들 수 있는 요인으로 거론된다.
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