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서울 아파트 시장이 흔들리고 있다. 거래량은 급감해 1월 거래 건수는 작년 최저 수준을 밑돌 가능성이 크고 평균 매매가도 전월 대비 1억 원 이상 하락했다. 경매 시장에서도 낙찰률과 낙찰가율이 하락하면서 고가 아파트 수요가 줄고 저가 매물 중심으로 시장이 재편되고 있다.
12일 서울부동산정보광장에 따르면 1월 현재 서울 아파트 평균 거래금액은 9억9544만 원으로 전달 대비 1억3684만 원 하락했다. 이는 2023년 4월 이후 처음으로 10억 원 아래로 내려간 것이다.
거래량 또한 큰 폭으로 감소했다. 이달 거래 건수는 174건에 불과해 작년 최저치를 기록했던 12월(2490건)을 크게 밑돌 가능성이 있다. 특히 강남3구와 마용성 지역에서도 거래 관망세가 짙어지면서 거래 대부분이 직전 거래가보다 낮은 금액에 이뤄지고 있다.
부동산 전문가들은 매수 심리 위축과 상급지 갈아타기 수요 감소가 주요 원인이라고 분석한다. 한 부동산 전문가는 “작년까지 활발했던 상급지 갈아타기 수요도 가격 저항에 부딪혔다”며 “거래 부진과 매매가 하락세가 당분간 이어질 것”이라고 전망했다.
경매 시장에서도 서울 아파트 시장의 부진이 뚜렷하게 드러나고 있다. 지지옥션에 따르면 12월 서울 아파트 경매 낙찰률은 전달 대비 8.5%p 하락한 39.8%로 집계됐다. 낙찰가율 역시 3개월 연속 하락하면서 91.8%를 기록했다. 작년 10월 최고치(97.0%) 이후 꾸준히 떨어지고 있다.
경매에 나오는 물건 수는 늘어나고 있지만 낙찰률은 감소세를 보이고 있다. 서울 외곽지역의 중저가 아파트에는 실수요자가 몰리고 있지만 고가 아파트는 응찰자 부족으로 경매 시장에서도 외면받고 있다.
작년 12월 강남3구에서 낙찰가율 상위 10위에 포함된 아파트는 단 3채에 불과했다. 반면 서울 강서구 등촌동 중소형 아파트 등 실수요자 선호도가 높은 물건에는 다수의 응찰자가 몰리며 치열한 경쟁이 벌어졌다.
전문가들은 서울 아파트 시장이 당분간 약세를 이어갈 것으로 보고 있다. 높은 금리와 대출 규제가 완화되지 않는 상황에서 매수 심리가 회복되기 어렵다는 분석이다.
지지옥션 관계자는 “부동산 시장의 불확실성이 해소되지 않는 한 경매 낙찰가율은 더 하락할 가능성이 있다”고 설명했다.
서울 아파트 시장은 거래량 감소와 매매가 하락·경매시장 부진이 맞물리면서 조정 국면에 접어들었다. 이러한 흐름이 지속될 경우 서울 아파트 시장의 추가적인 하락 가능성도 배제할 수 없다는 전망이 나온다.
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