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강남 지역에서 시작된 재건축 열풍이 한강을 넘어 강북 지역으로 옮겨가는 모양새다. 특히 용산 지역의 움직임이 심상치 않다. 한강맨션 아파트와 함께 용산구 재건축 바로미터로 불리는 신동아아파트가 최근 재건축 사업에 속도를 내면서 투자자들의 관심이 몰리고 있다.
남산과 한강 사이에 자리한 용산구는 서울 최중심부 지역이라는 위치적 특징 때문에 서울 전 지역으로의 이동이 쉽다. 한강변과 맞닿아 있어 부유층 밀집지역 또한 발달했다. 이곳은 현재 한강맨션아파트, 삼익아파트 등 노후 아파트 단지의 재건축 사업 움직임이 활발하다. 서울시 용산구 서빙고동에 위치한 신동아파트도 그 중 하나다.
최고 13층, 15개 동, 1326가구 규모로 조성된 신동아아파트는 용산구 내에서 손에 꼽히는 대단지다. 1983년 6월 준공된 이곳은 재건축 연한인 30년을 충족한 상태로 최근 재건축 움직임이 본격화되면서 투자자들의 높은 관심을 받고 있다. 각 호실의 시세 상승 또한 두드러지는 추세다.
추진위 설립 추진 13일 만에 요건 충족…“주민들 자발적으로 참여”
지난해 9월 안전진단평가에 통과한 이후 별다른 움직임이 없었던 신동아아파트는 최근 재건축 사업 첫 관문으로 불리는 추진위 설립을 완료했다. 향후 재건축 사업이 완료될 경우 최고 35층 높이의 아파트 단지가 조성될 예정이다.
신동아아파트는 동작대교와 반포대교 사이 한강변 북쪽에 자리하고 있다. 뒤쪽으로는 남산, 남쪽으로는 한강을 끼고 있는 전형적인 배산임수형 입지 조건을 갖추고 있다. 경의중앙선 서빙고역이 단지 바로 앞에 위치한 초역세권 단지이기도 하다. 미군 철수 후 조성되는 용산공원과도 멀지 않은 곳에 위치해 있다.
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| ▲ 크게 보기=이미지 클릭 / [그래픽=배현정] ⓒ스카이데일리 |
인근 부동산 관계자는 “한강맨션과 신동아아파트가 용산구 일대 재건축 사업을 이끌며 강남 재건축 분위기를 이어받을 가능성이 높다”며 “또한 1000세대가 넘는 유일한 단지로 용산구 최대어로 꼽힌다”고 설명했다.
재건축연한인 30년을 넘은 신동아아파트의 재건축 사업은 지난 2016년 처음 닻을 올렸다. 그 해 9월 안전진단평가에서 D등급을 받았다. 안전진단에서 D등급을 이하를 받아야만 재건축 사업을 진행할 수 있다.
안전진단평가를 받은 이후 1년 만인 지난해 10월 용산구로부터 조합설립추진위원회 승인을 받았다. 추진위 설립은 상당히 빠른 시일 안에 성사됐다. 재건축 사업은 크게 추진위원회 승인, 조합설립 인가, 사업시행인가, 관리처분인가 등 4단계를 거쳐 진행된다. 신동아파트의 재건축 사업 조합설립을 위한 주민 동의율은 현재 60%를 넘긴 상태다. 동의율 75%를 넘기게 되면 조합 설립이 가능하다.
신동아아파트 재건축추진준비위원회 김동주 위원장은 “지난 9월 1일부터 15일까지 추진위 설립을 위한 동의서를 징구했는데 13일 만에 추진위설립요건인 주민동의 50%를 받았다”며 “이는 홍보요원, 텔레마케팅 등 외부 도움 없이 오로지 주민들의 자발적인 참여로만 이뤄낸 결과였다”고 설명했다.
김 위원장에 따르면 현재 신동아아파트는 노후화가 심하다. 지난해 수도관에서 물이 새는 일이 1달에 3번꼴로 발생하는 등 전반적으로 노후화가 점점 심해지고 있다. 막대한 수리비를 들여 수리하는 것보다 재건축사업을 추진하는 게 더 유리하다고 판단했고 주민들도 공감하고 있다.
1000세대가 넘는 대규모 단지의 재건축 사업에 대형건설사들도 눈독을 들이고 있다. 현재 신동아아파트 재건축 사업에 관심을 보이고 있는 건설사들은 GS건설, 현대건설, 대우건설 등이다. 현재 추진위는 용적률이 196%인 단지를 어떻게 조성할 것인지 주민들의 설문을 받고 있다. 용적률이 200%로 결정될 경우 1800세대, 250%일 경우 2500세대까지 늘어날 전망이다. 추진위는 조합설립 시기도 주민들과 조율 중에 있다.
김 위원장은 “지난 8.2부동산대책으로 인해 조합이 설립된 순간부터 조합원지위양도가 금지되기 때문에 조합설립 시기도 주민들에게 중요한 문제다”며 “이를 위해 추진위에서 조합설립인가 신청 6개월 전에 주민들에게 알리고 조합설립을 대비할 수 있도록 할 계획이다”고 설명했다.
불과 6개월 새 1억~2억원 가량 상승…“용산 재건축 부흥 이끌 것”
부동산업계에 따르면 신동아아파트는 인근에 위치한 한강맨션과 함께 용산 지역 재건축의 바로미터로 평가된다. 한강변에 자리한 데다 인근 개발호재까지 맞물려 있기 때문이다. 이런 기대감 덕분에 재건축 사업이 본격화 된 이후 신동아아파트 각 호실의 시세는 가파른 상승세를 보이고 있다.
신동아아파트 각 호실은 공급면적 기준 103㎡(약 31평)에서부터 226㎡(약 69평)까지 총 4종류의 평형대로 구성돼 있다. 그 중 한강변 라인에 위치한 46평형대(5·6·15·16동)가 가장 인기가 많다. 해당 평형대는 지난해 6월 추진위 주민설명회 개최 직전 16억5000만원이던 매물이 올 들어 18억3000만원까지 올랐다. 불과 6개월 새 1억8000만원 뛴 셈이다.
신동아부동산 김영철 소장은 “해당 평형대는 최근 문의가 끊이지 않을 정도로 인기가 많다”며 “한강변에 위치하고 있어 영구적으로 한강조망이 보장되기 때문에 실거주와 투자가치로 접근하는 수요자들이 많기 때문이다”고 설명했다.
31평형대(1·9·10동)는 서빙고역과 인접한 역세권 단지다. 현재 매매가격이 가장 낮아 상승 가능성도 높다는 게 부동산 관계자들의 중론이다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 가장 최근 14억2000만원에 거래됐다. 지난해 9월 같은 면적 매매가 13억6000만원에 거래된 점을 감안하면 6개월 새 6000만원 가량 오른 것으로 추산된다.
55평형대(2·3·8·15동)와 단지 내에서 가장 큰 평형대인 69평대(7·11·12동) 등은 재건축 사업성이 높은 것으로 평가된다. 경우에 따라 ‘1+1’도 가능한 것으로 전해진다. 덕분에 투자자들의 관심도 꾸준한 편이다. 지난해 6월부터 최근까지 약 6개월 동안 55평형대의 경우 18억5000만원→20억2000만원, 69평형대의 경우 22억5000만원→24억3000만원 등 각각 약 2억원 가량 상승했다.
익명을 요구한 한 부동산 관계자는 “추진위를 설립한 시점부터 모든 평형대가 현재까지 1억~2억원 가량 올랐고 볼 수 있다”며 “현재 매도자들이 관망세로 돌아서 매물이 거의 나오고 있지 않고 있지만 호가는 꾸준히 상승하고 있는 상황이다”고 설명했다.
전문가들 역시 강남 지역 다음으로 용산을 투자처로 꼽고 있어 시세상승은 꾸준히 이어질 전망이다. 건국대 심교언 부동산학과 교수는 “용산 지역은 한강맨션, 신동아아파트 등 대규모 단지의 재건축 사업이 가속화되고 있다”며 “용산 국제업무지구와 용산공원 개발계획 등의 호재까지 맞물린 덕에 용산 재건축 시장은 앞으로 더욱 각광받게 될 것이다”고 예상했다.
[길해성 기자 / 판단이 깊은 신문 ⓒ스카이데일리]
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