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주택에 인접해 있으나 주택 부속 토지와 구분해 부동산을 취득할 때 세금 부담을 줄이기 위해서는 토지의 사용 목적과 실제 사용 형태를 명확히 입증하는 것이 중요하다. 특히 주택과 붙어 있는 토지가 농지로 인정될 경우 취득세와 재산세 부담을 크게 줄일 수 있다. 오늘은 농지로 인정받아 고급 주택 중과세를 피한 사연을 살펴보겠다.
김모 씨(50대)는 도시 생활을 정리하고 충청북도 음성군에 있는 단독주택과 소규모 토지를 구입했다. 그는 은퇴 후 가족과 함께 텃밭을 가꾸며 사는 여유로운 전원생활을 꿈꿨다. 부동산 계약 전 김씨는 해당 토지가 농지로 사용될 수 있는지 확인하기 위해 음성군청에 문의했고, 토지 현황과 농업 계획서를 제출해 농지취득자격증명서를 발급받았다. 이후 그는 토지를 밭으로 조성하고 상추·고추·가지 등 다양한 작물을 심기 시작했다.
그러나 이사 후 1년이 지난 시점에 음성군청으로부터 예상치 못한 세금 고지서가 도착했다. 김씨의 주택과 토지가 고급 주택에 해당한다며, 지방세법 제11조에 따라 일반 취득세율(4%)보다 높은 중과세율(12%)이 적용된다는 내용이었다. 군청은 주택과 붙어 있는 토지를 ‘부속 토지(정원)’로 간주했으며 주택과 토지의 시가표준액 합계가 9억 원을 초과해 고급 주택 요건에 해당한다고 판단했다.
김씨는 억울했다. 그는 계약 전 농지로 인정받았고, 실제로 토지를 경작 중이었기 때문이다. 그는 군청에 토지가 농지로 사용되고 있음을 입증하기 위해 텃밭 사진, 농기구 구매 영수증, 그리고 이웃 주민의 증언을 제출했지만 군청은 최근 항공사진에서 토지 일부에 자재가 쌓여 있는 점을 들어 농지가 아닌 정원으로 보았다.
이에 김씨는 조세심판원에 심판청구를 하기로 결정했다. 조세심판원의 심판청구 과정에서 본인의 주장을 뒷받침하기 위해 다음과 같은 증거를 제출했다.
△농지취득자격증명서: 농지법 제8조에 따라 토지가 농업 목적으로 사용될 수 있음을 입증
△토지 사용 사진: 텃밭에서 작물을 경작 중인 사진과 고랑 조성 흔적
△주택과 토지의 물리적 구분: 주택과 텃밭 사이에 설치된 울타리 사진
△재산세 납부 내역: 토지에 대해 별도의 농지 재산세를 납부한 기록
조세심판원은 지방세법 제104조의3을 근거로 토지의 실제 사용 형태가 농지로 인정될 수 있는지를 심사했다. 심판원은 김씨의 토지가 주택과 울타리로 구분되어 있으며 실제 경작이 이루어지고 있다는 점을 확인했다. 또한 항공사진의 자재는 주택 보수 공사 중 일시적으로 놓인 것으로 판단해 토지를 농지로 인정했다. 이에 따라 고급주택 중과세는 취소되었고, 김씨는 일반 취득세율(4%)만 적용받아 약 2000만 원의 세금을 절감할 수 있었다.
관련 법 조문과 절세 포인트는 다음과 같다.
△지방세법 제11조(취득세 중과세율)
고급 주택(시가표준액 9억 원 초과) 및 그 부속 토지에 대해서는 12%의 중과세율이 적용된다. 그러나 토지가 농지로 인정될 경우 부속 토지로 간주되지 않아 중과세를 피할 수 있다.
△농지법 제8조(농지취득자격증명)
농지 취득 시 농업 경영 계획서를 제출하고, 실제 농업 활동을 입증하면 농지로 인정받을 수 있다. 이는 취득세뿐 아니라 재산세 부담을 줄이는 데도 유리하다.
△지방세법 제104조의3(토지 용도 판단)
토지의 용도는 공부상의 용도뿐만 아니라 실제 사용 형태를 기준으로 판단된다. 따라서 사진, 경작 기록 등 농지로 사용 중임을 입증하는 증거가 중요하다.
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