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서울 부동산의 두 얼굴… 전셋값·꼬마빌딩 상승 속 양극화 심화

외곽·중심 상권은 거래절벽… 서울 안에서도 ‘부익부 빈익빈’

임한상 기자 기자페이지 + 입력 2025-05-27 11:14:29

▲ 서울 동대문패션타운 한 상가가 여러 점포가 공실인채 썰렁한 모습을 보이고 있다. 스카이데일리

서울 아파트 전셋값이 지방 아파트 매매가를 뛰어넘고, 꼬마빌딩 가격도 3년 만에 반등하며 서울 부동산 전반이 들썩이고 있다. 강남·서초·성수 등 핵심 지역으로 자금이 쏠리며 주거용·상업용 모두 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상이 뚜렷해졌다. 반면 외곽 주거지와 비인기 상권은 침체 흐름을 보이며 서울 안에서도 부동산 양극화 현상이 심화되고 있다.

KB부동산의 5월 월간 통계에 따르면 서울의 전체 주택 평균 매매가격은 10억 398만 원으로 집계되며 사상 처음 10억 원을 돌파했다. 특히 서울 아파트 평균 매매가는 13억 4543만 원으로 올해 초보다 7000만 원 넘게 올랐다. 전셋값 역시 6억 4281만 원으로 상승하며 지방 핵심 도시의 아파트 매매가격과 맞먹는 수준이다.

이 같은 흐름은 고가 아파트 중심지에서 도드라진다. 서울 상위 20% 아파트 평균 매매가는 30억942만 원으로 30억 원을 처음 돌파한 반면 하위 20%는 4억 9044만 원에 그쳐 5분위 배율이 11.6배에 달했다. 5분위 배율은 상위 20%(5분위) 아파트 평균 매매가격을 하위 20%(1분위) 가격으로 나눈 값이다. 지수가 높을수록 집값 양극화가 심하다는 말이다. 강남·서초·양천 등 선호 지역은 12개월 연속 가격이 오르고 있는 반면 금천·강북·도봉 등 일부 외곽 지역은 하락세다.

상업용 부동산 시장도 비슷한 양상을 보인다. 상업용 부동산 플랫폼 부동산플래닛에 따르면 올해 1분기 서울의 꼬마빌딩(연면적 3300㎡ 이하) 평균 거래가는 3.3㎡당 5131만 원으로 3년 만에 5000만 원대를 회복했다. 강남구 신사동에서는 3.3㎡당 9000만 원에 거래된 사례도 나왔다.

투자자금은 빠르게 강남·용산·성동 등 인기 지역으로 쏠리고 있다. 용산구 한남동의 한 꼬마빌딩은 지난달 105억 원에 거래돼 역대 최고가를 기록했다. 금리 인하로 대출 여건 개선과 함께 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상이 겹친 결과다.

그러나 전체 거래량은 여전히 회복되지 못하고 있다. 서울 꼬마빌딩 거래 건수는 2022년 1분기 645건에서 올해 1분기 400건으로 감소했고 총 거래금액도 줄었다. 중구·충무로 일대처럼 비인기 상권에서는 공실률이 20%를 넘기며 저가 거래가 이뤄지는 등 소외되는 모습이다.

전문가들은 서울 부동산 시장 전반의 ‘양극화 고착화’ 가능성을 우려하고 있다. 한 부동산 전문가는 “서울 핫플레이스는 높은 관심을 받고 있지만 외곽 지역은 투자심리 회복이 더딘 만큼 지역별 온도차가 벌어지고 있다”고 전했다.

이처럼 서울의 주거용과 상업용 부동산 모두 상승세를 보이는 가운데 지역 간·유형 간 양극화는 뚜렷해지고 있다. 부동산을 통한 자산 격차와 사회적 갈등이 확대될 가능성이 높아지고 있다.

임한상 기자 hsrim@skyedaily.com 기자페이지 +

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