1분기 서울 아파트 거래량 급증… 4월 들어 매수심리 급랭

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토허구역 확대·가격 부담에 4월 거래 급감

임한상 기자 기자페이지 + 입력 2025-04-27 11:08:31

▲ 롯데월드타워 전망대에서 바라 본 서울 아파트 단지 전경. 스카이데일리

올해 1분기 서울 아파트 거래량이 금리 인하 기대감과 토지거래허가구역(토허구역) 해제 영향으로 4년 만에 가장 많았던 것으로 나타났다. 그러나 4월 들어 토허구역 확대와 집값 급등 피로감이 맞물리면서 거래량과 상승 거래 비중 모두 크게 꺾이며 시장 분위기가 빠르게 냉각되고 있다. 특히 강남·용산 등 토허구역 확대 지정으로 서울 아파트 매수심리가 위축된 모습이다.

27일 서울부동산정보광장에 따르면 1분기(1∼3월) 서울 아파트 거래량은 1만9376건으로 집계됐다. 이는 2021년 1분기(1만3799건) 이후 4년 만에 가장 많은 수치다. 특히 월별로 보면, 지난해 9월부터 올해 1월까지 5개월간 3000건대를 유지하던 거래량이 2월 6441건, 3월 9511건으로 급증세를 보였다.

거래량 급증의 주요 원인은 서울시가 2월12일부터 3월23일까지 강남 3구(서초·강남·송파)에 대한 토허구역 지정을 일시 해제한 영향으로 분석된다. 이에 따라 2월과 3월 거래량은 전월 대비 각각 88.1%, 47.7%씩 증가했다. 강남 3구를 중심으로 신고가 거래가 잇따르며 서울 아파트 평균 거래금액도 2월 기준 14억6676만원으로 사상 최고치를 기록했다.

대표적으로 서초구 반포동 ‘래미안 원베일리’ 전용 84㎡는 70억원에 거래되며 3.3㎡당 2억원을 돌파하는 기록을 세웠다. 3월에도 강남권을 중심으로 고가 거래가 이어지면서 시장은 과열 양상을 띠었다.

하지만 3월 말부터 다시 분위기가 반전됐다. 서울시는 지난달 24일부터 강남 3구와 용산구에 대해 토허구역을 확대·재지정했다. 규제 강화로 인해 매수 심리는 급속히 위축됐고 4월 들어 거래량은 크게 줄어드는 모습이다.

26일 기준 4월 서울 아파트 거래량은 2166건에 그쳤다. 4월 거래 집계가 마무리되더라도 2월이나 3월 수준을 넘기기는 힘들 것으로 시장은 보고 있다. 특히 서초구는 2건, 강남구는 19건, 송파구는 33건, 용산구는 6건에 불과해 토허구역으로 묶인 지역을 중심으로 거래 가뭄이 뚜렷하다.

가격 흐름에도 변화가 나타났다. 부동산 정보업체 직방 분석에 따르면 4월 서울 아파트의 상승 거래 비중은 45.3%로, 3월(49.4%)보다 4.1%p 하락했다. 올해 들어 처음으로 상승 거래 비중이 줄어든 것이다. 반면 하락 거래 비중은 36.3%로 전월 대비 3.7%p 늘었고 보합 거래 비중도 소폭 증가했다.

토허구역으로 재지정된 강남 3구와 용산구에서는 상승 거래가 다소 늘었지만 양천구, 광진구, 동작구, 성동구, 마포구 등 주변 지역에서는 상승 거래 비중이 줄어들었다. 이는 토허구역 규제로 풍선효과 우려가 현실화되지 않았음을 보여준다.

전문가들은 현재의 거래 감소가 일시적일 가능성도 열어두고 있다. 직방 관계자는 “토허구역 재지정과 최근 가격 급등에 따른 부담이 시장 관망세를 불러왔지만 기준금리 인하 가능성과 공급 부족 우려 등으로 시장 흐름은 언제든 다시 변할 수 있다”고 전했다.

한 부동산 전문가도 “정부 정책 방향성에 대한 불확실성이 있어 2분기에는 거래가 더욱 둔화될 가능성이 있다”고 내다봤다. 서울 아파트 시장은 1분기 반짝 거래 급증 이후 규제 강화와 가격 부담으로 숨 고르기에 들어간 모습이다. 당분간 시장은 정책과 금리 방향성에 따라 관망세를 이어갈 것으로 보인다.

임한상 기자 hsrim@skyedaily.com 기자페이지 +

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