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양도세 중과(강화) 시점으로 거론되는 5월 9일을 앞두고 “강남3구 급매물이 쏟아지고 호가가 급락한다”는 보도가 이어지고 있지만, 서울 서초구 반포·잠원 일대 중개업소 현장에서는 체감 온도가 다소 달랐다. 복수의 중개업소 관계자들은 “문의 전화는 늘었지만 급매가 대량으로 나오진 않는다” “실거래가가 무너졌다기보다 호가 조정 수준”이라고 입을 모았다. 매수자들은 ‘더 떨어질 것’이라는 기대에 관망하고, 매도자들은 급할 이유가 없는 상급지 보유층이 많아 거래가 오히려 경색되는 분위기라는 설명이다.
3일 스카이데일리가 직접 찾은 반포·잠원 현장에서 가장 자주 나온 표현은 ‘급매’보다 ‘호가 조정’이었다. 반포·잠원권 한 중개업소 관계자는 최근 거래 사례를 들어 “직전 실거래가가 51억 원이었는데 집주인이 처음엔 53억 원에 내놨다가 분위기가 없으니 52억 원으로 호가를 조정했다”며 “다만 51억까지는 맞출 수 있지만 그 아래로는 안 된다는 식으로 조정 폭에 선을 긋는 매도자가 많다”고 말했다. 그는 “광고는 52억으로 걸어두고 실제 협상은 51억 선에서 이뤄지는 식”이라며 “언론에서 말하는 ‘몇 억씩 빠졌다’는 표현은 광고가와 협상가 조정을 급매처럼 표현한 경우가 섞여 있다”고 설명했다.
‘실거래 급락’으로 회자되는 일부 사례에 대해서도 “한두 건만으로 시장 전체를 말하기 어렵다”는 반응이 나왔다. 한 중개업소 관계자는 “대단지의 경우 원래도 1년에 두세 건 정도는 사정 급한 물건이 급매로 나오곤 했다”며 “지금도 거래가보다 낮게 체결된 건이 한 건 있을 수는 있지만 그것이 전체 시세를 아래로 끌고 가는 흐름인지 판단하기는 어렵다”고 말했다. 그는 “급매라면 낮아진 거래가를 기준으로 연속적인 하락 거래가 이어지거나 최소한 그 가격대에서 횡보가 나타나야 한다”며 “지금은 그런 추세라기보다 단발성 사례에 가까운 상황”이라고 덧붙였다.
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중개업소들이 공통적으로 꼽은 또 다른 키워드는 ‘매수 관망’이다. 현장에서는 ‘급매가 나온다’는 소문 자체가 매수자들의 기다림을 강화하고 거래를 더 얼어붙게 만들 수 있다는 지적도 나왔다. 강남권 한 중개업소 관계자는 “요즘은 ‘혹시 급매 있냐’는 문의 전화는 많다”면서도 “정작 그들이 기대하는 수준으로 싸게 나온 물건은 거의 없어 물건은 없는데 문의만 늘어난 상황”이라고 말했다. 그는 “매수자들이 생각하는 급매 기준 자체가 너무 낮다”며 “50억짜리 아파트를 40억 초반까지 기대하는 경우도 있는데 그런 가격은 현실적으로 나오기 어렵다”고 했다.
현장에서는 ‘누가 급하냐’에 따라 시장이 갈린다는 분석도 나온다. 복수의 중개업소 관계자들은 “상급지에 2~5채를 가진 자산가라도 꼭 팔 이유가 없으면 안 판다”며 “세금은 팔 때만 내는 것이기 때문에 버틸 수 있는 사람은 버티는 선택을 한다”고 말했다. 반면 레버리지를 크게 써서 주택 수를 늘린 경우는 금리 부담이나 대출 환경 변화에 민감해 급매로 이어질 수 있다는 설명이다.
실제 시장 통계에서도 ‘급매 확대’보다는 거래 위축 속 관망 흐름이 먼저 나타나는 모습이다. 서울부동산정보광장에 따르면 올해 1월 서울 아파트 거래량은 약 2400건으로 집계됐다. 이는 2023년 평균 거래량(약 3500건 수준)보다 낮은 수준으로 매수 관망세가 이어지고 있다는 분석이 나온다.
매수 심리도 빠르게 식고 있다. 한국부동산원에 따르면 최근 서울 아파트 매수우위지수는 80선 안팎에서 움직이고 있다. 매수우위지수는 100 이상이면 매수자가 많고 100 이하이면 매도자가 많은 시장을 의미한다. 80선은 매수세가 강하지 않고 관망 분위기가 우세한 상태로 해석된다.
가격 지표에서도 강남권의 급격한 하락 흐름이 확인되는 것은 아니다. 한국부동산원 2월 넷째주 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울 아파트 매매가격은 최근 보합 수준을 보이고 있다. 다만 강남권 일부 지역에서는 약세 신호가 나타나고 있다. 강남구(-0.06%)와 송파구(-0.03%), 서초구(-0.02%)의 아파트값이 하락 전환하면서 강남3구가 약 100주 만에 동반 하락했다. 용산구(-0.01%) 역시 101주 만에 하락 전환했다.
강남권 매물도 늘어나는 모습이다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 지난달 28일 기준 송파구 매물은 한 달 전보다 45.3% 증가했다. 서초구는 27.4%, 강남구는 19.4%, 용산구는 26.7% 늘었다.
일부 단지에서는 실거래가 하락 사례도 나타난다. 서울부동산정보광장에 따르면 강남구 청담동 청담현대3차 전용 109㎡는 최근 34억 원에 거래됐다. 지난달 기록한 최고가 45억 원보다 11억 원 낮은 가격이다. 압구정 신현대 전용 183㎡의 경우 지난해 128억 원 신고가를 기록했지만 현재 일부 매물 호가는 80억 원대 후반까지 내려온 것으로 알려졌다.
전문가들은 강남권 가격 조정이 서울 시장 전체 흐름에 영향을 줄 가능성을 주목하고 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “정책 충격에 따른 급매 출회로 약세 흐름이 나타나는 상황”이라며 “서울 상승장을 주도했던 강남과 용산의 하락세가 한강벨트와 다른 지역으로 확산될 가능성이 있다”고 말했다.
양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원도 “집값은 상급지를 기준으로 ‘키 맞추기’가 나타나는 경향이 있다”며 “강남권 가격이 조정되면 한강벨트와 주변 지역에도 영향을 줄 수 있다”고 분석했다.
다만 현장에서는 “가격 급락이라기보다 거래 위축 속 호가 조정이 나타나는 초기 국면”이라는 평가가 많다. 반포동 한 중개업소 관계자는 “급매가 대량으로 쏟아진다기보다는 매수자들이 더 떨어질 것이라 기대하며 기다리는 상황”이라며 “지금 시장을 움직이는 것은 가격보다 거래량과 심리”라고 말했다.
결국 강남 상급지의 향방은 세제 정책과 매수 심리 변화에 따라 결정될 것이라는 전망이다. 특히 양도세 중과 유예 종료가 예정된 5월 9일 이후 매물이 실제로 늘어날지, 아니면 매물 잠김으로 이어질지가 향후 시장 흐름의 중요한 분기점이 될 것으로 보인다.
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