한강 모랫바람 날렸는데, 이젠 노른자 조망

한강 모랫바람 날렸는데, 이젠 노른자 조망
[재건축 르포]<99>-원효 산호아파트…우여곡절 끝 사업추진 탄력 주목

김도현 기자(dhkim@skyedaily.com)

기사입력 2014-09-11 00:07:33

1982년부터 1986년까지 한강종합개발사업이 이뤄지기 전인 1977년 입주가 시작된 원효 산호아파트는 지금의 상식선으론 다소 이해하기 힘든 구조로 돼있다. 대개 한강변에 고가의 대형평수 아파트들이 늘어서고 소형평수의 아파트들이 이들 배후에 입주하기 마련이지만 이곳은 정반대다. 소형평수의 아파트들이 한강변 전면에 배치돼있고 큰 평수의 아파트들이 배후 도로변에 조성된 것이다. 그 이유는 아파트 입주 당시만 하더라도 ‘조망권’이라는 개념 자체가 없고 한강 백사장의 모래들이 맨 꼭대기층까지 올라왔기 때문에 이런 식의 구조가 가능했던 것으로 전해졌다. 산호아파트가 한강변에 세워진지 38년 간 이 일대는 많은 변화를 겪었다. 고운 모래밭은 서울 동서를 관통하는 도심고속도로인 ‘강변북로’가 됐고, 한강과 그 주변 역시 직강공사(강을 곧게 하는 공사)와 체육시설 및 편의시설 공사로 상전벽해가 됐지만 산호아파트만큼은 똑같은 모습으로 그 자리를 지키고 있다. 산호아파트는 지난 10여년 간 숱한 재개발 계획이 세워지고 무산되는 일을 반복해 왔으나 최근 정부정책의 변화와 함께 재건축사업에 추진력이 붙고 있는 모습이다. 스카이데일리가 변화의 기로에 선 산호아파트를 다녀왔다.

▲ 서울시 용산구 원효로에 위치한 산호아파트는 12층 6개동 554세대가 살고 있는 단지로 1977년 4월부터 입주가 시작됐다. 이곳은 교통, 편의시설, 교육 등에 있어 좋은 지역이란 평가를 받는다. ⓒ스카이데일리

서울시 용산구 원효로에 위치한 산호아파트는 12층 6개동 554세대가 살고 있는 단지로 1977년 4월부터 입주가 시작됐다. 아파트단지와 맞닿아 있는 강변북로의 진출입이 용이해 교통이 편리하며, 한강변의 조망이 훌륭하다는 평가를 받는 곳이다.

박근혜 대통령의 모교로 알려진 성심여자 중·고등학교를 비롯해 100년 전통의 선린중·인터넷고등학교, 용산·배문고등학교 등 용산구 내 주요 학교들을 비롯해 원효대교 건너편의 여의도 초·중·고·여고 등과도 가까워 교육입지도 우수하다.

또한 용산전자상가, 여의도IFC몰, 서울·용산역 등 기차역 등의 생활편의시설과 인접해 있는 등 여러 가지 장점을 두루 갖추고 있으나 지어진지 40년에 육박하는 노후 건물인 탓에 한강변임에도 불구하고 많은 관심을 받지 못하고 있는 상태다.

벗겨진 외벽과 빗물 새고 녹 슨 아파트, 관리비 부담도 적지 않아

한강변에 서 있는 대부분 아파트들에게는 ‘한강 조망 프리미엄‘이 붙어있다. 이 조망권 때문에 성수동 갤러리아포레, 한남동 고급 빌라촌, 공사중인 이촌 래미안 등 한눈에 봐도 화려한 아파트와 빌라들이 한강변을 장식하고 있는 것이다.

강변북로 일산방면으로 원효대교를 지나자마자 나타나는 산호아파트는 이런 화려함과는 거리가 멀다. 우선 외벽부터 다 뜯겨 나갔고, 숱한 크랙과 이를 보강 공사한 흔적들로 인해 허름하다는 느낌까지 준다.

산호아파트 주민들은 가을과 겨울이 되면 불안해한다. 한 아파트 주민은 “건조하고 바람이 세게 부는 날이면 아파트 외벽의 페인트가 벗겨져 떨어지기도 한다”며 불안을 호소했다.

▲ 숱한 균열과 보수의 흔적으로 가득한 아파트 외벽. 전문가들은 “벗겨진 외벽과 크랙이 노출된 채 방치될 경우 이 틈으로 빗물이 들어가 철근을 팽창시키고 콘크리트의 균열을 가속화 한다”고 진단했다. ⓒ스카이데일리

이에 대해 전문가들은 “벗겨진 외벽과 크랙이 노출된 채 방치될 경우 이 틈으로 빗물이 들어가 철근을 팽창시키고 콘크리트의 균열을 가속화한다”고 진단했다.

또 아파트 난방시스템이 중앙난방인 탓에 노후된 각종 수도관의 교체는 물론 제대로 된 수리도 사실상 불가능한 실정이다. 산호아파트 관리사무소장은 “이 아파트가 지어질 당시만 해도 ‘녹’에 강한 재질로 만든 수도관의 중요성에 대한 인식이 부족했을 것이다”며 “중앙난방인 탓에 곳곳이 연결돼 있어 땜질식 수리만 하고 있다”고 말했다.

한 아파트 주민은 “아파트 내부에 직접 들어가지 않고 외관상으로만 봐도 각종 시설들이 낡았다는 것을 충분히 짐작할 수 있다”며 “거듭되는 수리와 보수로 인해 관리비 부담이 적지 않다”고 불만을 토로했다.

거듭 무산된 재건축에 한때 대보수, 리모델링 등 대체방안도 제기

낡고 노후화된 아파트인 만큼 재건축에 대한 주민들의 요구가 늘어난 것은 당연했다. 그러던 중 지난 2006년 ‘산호아파트 재건축추진위원회’가 결성됐지만 이후 주민들은 기대와 실망이 교차하는 시간을 보내야 했다.

추진위가 결성될 당시 용산구 일대는 재건축과 재개발 바람이 그 어느 때보다 뜨거웠다. 용산역 주변의 재개발 지역을 중심으로 3.3㎡당 1억원을 호가하는 곳들이 생기며 산호아파트를 비롯한 용산구 전체가 기대감에 들썩였다.

산호아파트 주민들 역시 장밋빛 미래를 꿈꾸며 추진위의 재건축조합 설립동의서에 서명하기 시작했고, 2008년 기준으로 절반에 가까운 47%의 동의율을 기록했다. 그런데 한창 동의서를 모으는 던 중 뜻밖의 일이 터졌다. 원효대교에서 한강대교 사이 철도청 부지를 비롯한 서부이촌동 일대를 전면 재개발하는 ‘용산 국제 업무지구’의 계획안이 발표된 것이다.

▲ 아파트 주민들은 “건조하고 바람이 세게 부는 날이면 아파트 외벽의 페인트가 벗겨져 떨어지기도 한다”며 불안을 호소하는 실정이다. 사진은 아파트 저층의 균열모습 ⓒ스카이데일리

표면적으로 드러난 이 계획안은 분명한 ‘호재’였다. 일대 아파트값이 계획안 발표와 동시에 상승하면서 산호아파트 99㎡(30평형)의 경우 9억5000만원에서 10억원을 호가할 정도로 시세가 껑충 뛰었다.

문제는 이 ‘호재’가 추진위 입장에서는 ‘악재’가 됐다는 점이다. 주민들 사이에서 추이를 지켜보자는 여론이 조성된 것이다. 당시 추진위의 위원직을 맡았던 한 추진위원은 “집값이 치솟으며 대상당수 주민들이 관망세로 돌아섰다”고 당시를 기억했다.

하지만 상황은 꼬여만 갔다. 2008년 글로벌 금융위기의 한파가 국내에 들이닥치고 곧바로 2009년 용산참사로 인해 재건축·재개발에 대한 여론이 악화됐다. 설상가상으로 용산 국제 업무지구 추진에 힘을 실어주던 오세훈 전 서울시장이 ‘서울시 무상급식 정책’을 반대하다가 사퇴하면서 사업은 표류하기에 이르렀고, 2012년 코레일 측이 용산사업의 전면 재검토를 선언하고 추가자금 투입을 중단하며 결국 전면 백지화 됐다.

이 기간 동안 재건축이 답보상태에 놓이면서 추진위의 활동은 미비해졌다. 주민들 사이에서는 추진위의 리더십이 부족하다는 비난이 제기됐고, 노후화된 아파트를 더 이상 둘 수 없다는 여론과 함께 재건축이 아닌 다른 의견들이 고개를 들었다.

먼저 강변에 위치한 A, B, C동 일부 주민들 중심으로 3개 층을 수직으로 증축하고 복도형을 계단형으로 교체하는 방향으로 리모델링을 추진하자는 의견이 대두됐다. 일각에서는 전체적인 보수를 통해 아파트를 새 단장하자는 ‘대보수’ 의견을 내놓기도 했다.

이들과 팽팽히 맞선 추진위는 별다른 대안을 내놓지 못했고, 2012년 당시 추진위를 이끌던 추진위원장의 사망으로 인해 위원장 자리가 공석이 되자 활동은 더욱 위축됐다.

정부 부동산 대책으로 탄력 받은 재건축과 추진위 행보 빨라져

정부 부동산 대책이 재건축에 초점이 맞춰지자 산호아파트 재건축추진위도 탄력을 받기 시작했다. 추진위 진관선 총무는 “현재 추진위는 활성화에 초점을 맞추고 일을 진행 중이다”며 “공석이던 위원장자리를 부위원장이 맡고 이주 등을 통해 공석이 된 몇몇 추진위원 자리도 조만간 새 인물로 바꿀 예정이다”고 말했다.

▲ 한강변에 위치한 A동과 배후에 위치한 F동의 전경. 한강변 개발공사 시작 전에 이곳은 고운 모래층이기에 12층까지 먼지가 날리는 경우가 다반사였다고 전해진다. 그 탓에 대형평수의 아파트들은 배후로, 소형평수 아파트들은 강변으로 각각 배치됐지만 지금에 와서는 한강 조망권으로 인해 그 희비가 엇갈린다. ⓒ스카이데일리

이어 진 총무는 “정부의 기조변화로 재건축이 유리해진 측면이 강하다”며 “주민들의 의견을 폭넓게 수용하고 지속적으로 추진위를 적극 홍보해 새로운 모습으로 재탄생하겠다”고 의지를 표명했다.

추진위가 최근 산호아파트 주민들에게 발송한 자료에는 ‘정부의 용적률 300% 상향으로 분담금이 줄어들 것이고 의무조항이었던 임대아파트와 소형주택관련 조항이 폐지 혹은 삭제됐다. 담보대출비율도 완화돼 재건축이 유리하다’는 내용이 담겨있다.

이 자료에 의하면 추진위가 추진하는 예상 세대수는 전용면적 59.45㎡(24평형) 71세대, 84.95㎡(34평형) 423세대, 111.28㎡(42평형) 142세대 등 총 636세대 규모다. 이를 통해 일반분양이 82세대 가량 가능해져 주민들의 부담을 줄이겠다는 복안이다.

이에 대해 추진위 한 관계자는 “이는 확정된 것이 아니라 주민분담 금액산출을 위한 시뮬레이션을 위한 기초 작업 중 나온 계획안이다”며 “주민들의 동의서를 받으며 요구사항을 종합적으로 반영할 예정이다”고 말했다.

인근 부동산 관계자는 “산호아파트의 경우 입지조건이 좋아 향후 개발계획에 따라 크게 발전할 가능성이 농후하다”며 “만약 재건축이 실행된다면 사업성 역시 좋을 것이다”고 관측했다.

이어 “노후화된 아파트란 이미지 탓에 매물이 상당히 많았지만 재건축이 탄력을 받으면서 속속 들어가고 추세다”고 말했다.

이 관계자는 “변화를 싫어하는 고령층인구가 많은데다 노후화된 아파트에 지쳐 세를 놓고 떠나버린 주민들과의 원활한 의사소통이 힘들다. 또 조망권을 갖고 있는 소형아파트 주민들과 대형아파트 주민들의 요구조건이 각각 달라 추진위 활동이 얼마나 적극적이냐에 따라 재건축 속도가 결정될 것으로 보인다”고 덧붙였다.